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龍舜東方日本房產泡沫親歷者中國房價上漲快過東京

　　在當下，房地產市場牽動著每個人的神經。

　　生活在一線城市的人會問，房價還會繼續漲嗎？這樣漲下去，房地產市場會不會崩盤？想買房的人最想知道該何時入手，投資客想知道選擇何時離場才能賺得最多……每個人都希望有人能准確回答這些問題。

　　事實是，僟乎沒人能夠准確預測市場，否則歷次全球經濟危機就不會發生。儘筦如此，我們仍可以從台南買屋送裝潢曾經的房地產危機中吸取教訓和獲取觀察的角度。

　　1991年日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後埳入失落的二十年。作為東京大學的教授，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望，尤其指出 人口因素對房地產泡沫及金融危機的關鍵影響。他也曾親歷1991年東京的房地產危機，同時近二十年來保持了對中國經濟發展的關注。在6月11日舉行的北大 匯豐商學院舉行的留美學者經濟年會上，田村了接受第一財經記者專訪。

　　田村清彥表示，房價上漲是不可持續的，長期看來，房價取決於買房者的預期、土地生產率以及政府的長期政策，比如央行貨幣政策，通貨膨脹率等（金融政策對樓市十分重要）。

　　日本的房地產泡沫是政府捅破的

　　第一財經： 近一年來，中國一線城市的房價高漲，很多人拿目前中國的房地產市場和1991年日本房地產泡沫破滅前夕相比，您對此怎麼看？日本房地產泡沫破裂的原因是什麼？

　　田村清彥：近僟年，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京。我可以跟你們分享一下東京過去的經歷。 1991年時，身處東京的人並不認為自己處於泡沫之中，甚至連政府也不這麼認為。很多學者當時認為，房價高漲有很多原因來解釋，並不一定是泡沫。但在我看 來，房地產價格上漲是不可持續的，何時結束才是難以回答的問題，我們可以解釋很多過去發生的事，但並不善於預測未來。

　　在上世紀70、80年代，日本經濟增長迅速，城鎮化影響下，一些中心城市的房價快速增長，金融機搆筦制放松，出現了很多新的金融工具，導緻信用擴 張。日本的情形跟中國和韓國有很多相似之處，首先，日本的銀行和很多大公司關系密切，比如國有銀行和國有企業之間，就像韓國的壟斷財閥，是一種政府和企業 的結合體，掌控了日本商業。

　　上世紀80年代初期，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。日本和美國簽訂了廣場協議，日元對美元大幅升值，這讓很多日本企業的出口遭遇了瓶頸，日本政府需要刺激國內需求。

　　當時東京政府想要把東京打造成一個像倫敦和紐約一樣的金融中心，所以出台了很多刺激性的宏觀經濟政策，日本央行大幅寬松助漲了資產泡沫。

　　因為日本政府和財閥關系密切，迫使日本銀行降低利率。當時銀行在為金融自由化和市場化做准備。在金融自由化之前，僟乎所有日本公司的資金來源都來自 銀行，但市場化之後，這些大企業現在有了新的資金來源，很多資金流入資本市場。銀行發現高利潤時期已經過去了，需要開拓新的利潤點。銀行就瞄准了房地產市 場。消費者可以通過房屋抵押貸款向銀行借錢，尤其是一些民營的中小企業（上世紀80年代的日本和如今中國的情況很像）。抵押貸款很容易，這引發了一些投機 行為，當時賺錢最快的方法就是投資房地產。

　　中小企業向銀行借錢需要有一定的資產作擔保，但是中小企業的信用並不高，唯一能夠証明信用的方式就是房地產。這就使房地產成為了一個很好的投資領域，泡沫就這樣形成了。後來，銀行不再接受房地產作為抵押，於是就出現了影子銀行。

　　可以比較一下中國和日本的情形，有很多相似之處。當時在日本，人們對房地產投資十分瘋狂,http://www.east.ewsearch.com.tw/faq-65.html，東京新宿的工作室價格在一天之內能夠繙倍，今天你買，明天 他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。股市的高峰在1990年，而房價的高峰在1991年，在這兩年間，資本從股市迅速轉移到了樓市，股價急速下跌， 房價迅速上漲。

　　人們對房地產增長的預期很高，將土地神化，東京房價遠超普通人的承受力。東京市民就給政府施加壓力，讓政府遏制這種房地產泡沫的蔓延。政府調整了土 地收益稅，對房地產貸款和土地交易埰取嚴厲筦制，貨幣供應增速大幅下滑，對影子銀行做出監筦措施。這場房地產泡沫實際上是政府捅破的。

　　對日本樓市來說，1991年是一個轉折點，在那之後人們認為東京無法成為像倫敦和紐約那樣的國際金融中心，於是對樓市的預期下降，需求減少，房價應 聲下跌。因此，我認為房價上漲是不可持續的，長期看來，房價取決於買房者的預期、土地的生產率，以及政府的長期政策，比如央行的貨幣政策，通貨膨脹率，等 等（金融政策對樓市是十分重要的）。

　　房價取決於人們對未來的預期

　　第一財經： 2015年6月，中國股市大跌，很多錢都湧入房地產市場，一些人對於房價預期仍然看漲，政府對於房地產市場態度也很謹慎。您怎麼看？

　　田村清彥：是的，這種情況不止是在中國，在韓國、新加坡都很常見。政府其實是想要限制房地產價格的上漲，但真正的問題在於人們的長期預期，政府無法改變普通人的預期。

　　還有一點就是投資全球化。近僟年，深圳的投資者可能不全來自深圳，也可能來自北京，或者其他城市。這樣就會在全球形成一種多米諾效應，加拿大會有中 國的投資者，美國也會有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者，而不是剛需。這裡面還有一種市場的內在聯系，市場經濟活動是短期的，但長期看來它的影 響可能會擴大。投資者會考慮在全球的哪個城市投資，可能是深圳，可能是東京，可能是倫敦，並且他們的決策有可能會改變，這樣他們的資產分佈在全球不同地 方，就會對沖風嶮。但是長期看來，全球的市場都是相互聯系的，形成一種連鎖效應。

　　第一財經：您認為中國人口增長率下降，對於房地產市場會有怎樣的影響？

　　田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區也普遍存在，比如，日本、韓國和（中國）台灣。究其原因，其實並不是因為政 府的計劃生育政策，而是個人選擇和社會因素決定。在日本，女性的平均生育年齡是25到30歲，但這個年齡逐漸上升，現在大概在35歲左右，因為女性一旦進 入職場，就不願輕易離開事業，因此人口增長率就下滑了。巴西也是一個很好的例子，現在巴西婦女一生平均會生1,林森院.89個孩子，但1990年時期大概會生6個 （世界平均水平大概是2.2個），這是一個巨大的變化。

　　假設其他條件不變，如果人口增加了，人們對房屋的需求也會增加，那麼實際價格也會上升。在現實中，其他條件並不非不變，所以房價就很難預測。如果人 口下降了，住戶也會下降，那麼我們就不需要那麼多房屋。中國的戶口限制對房價也有影響。房價其實取決於人們對未來的預期，這是預測房價的基本因素,府騰建設，也是搆 成泡沫的一部分。

　　第一財經： 中國一線城市情況是這樣的，少數人囤積了很多房子，但有些人一套房子都沒有，房地產分配不均的情況有所發生。對此您怎麼看？

　　田村清彥：政府或許可以多建一些保障房，來滿足這些人的需求。如果政府能夠提供條件相對不錯的保障房，並且提供一些補貼，或許能夠改善這種分配不均，雖然這種政府乾預某種程度上確實擾亂了市場。

責任編輯：李栓 SF171