豪鎮建設孫宏斌：房地產不存在大漲大跌的可能性，投

“我們是一個房地產公司，我們的主業是房地產，如果房地產都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了”、“按我的估計，房地產應該是一個規模可達15萬億的行業，去年（2017年）房地產行業的規模將近13萬億到14萬億之間。”在3月1日晚間“亞布力中國企業家論壇第十八屆年會”的閉幕會議上，融創中國（01918.HK）董事長孫宏斌做了一場題為“房地產的下半場，投資美好生活”的主題演講。

在演講中，孫宏斌表示，房地產市場絕對不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性。“按我的估計，房地產應該是一個規模可達15萬億的行業，去年（2017年）房地產行業的規模將近13萬億到14萬億之間。”孫宏斌說：“大家都在買房子，都在買股票，但是我想說，雖然誰也無法判斷將來，但是房地產這個行業我感覺絕對不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今後五年都是波動的，甚至是十年里，都是在波動里面，在波動向上。”

自從孫宏斌入股樂視之後，在公開場合提到“美好生活”的頻率越來越高,聯晟建設。這一次也不例外，孫宏斌在談完房地產之後，接著就是談“美好生活”。

孫宏斌稱，“美好生活就是你的基本生活需求滿足之後的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費升級。”

樂視和萬達，這兩家公司在2017年與孫宏斌緊密的聯系在了一起。

2017年1月份，孫宏斌攜150億元火速入股樂視網、樂視緻新和樂視影業三家公司。6個月之後，7月10日，萬達商業和融創中國雙雙宣布，旂下13個文旅項目按炤注冊資本的價格作價，加上76家酒店，打包以632億元賣給了融創。這筆交易最終加入了廣東地產商富力地產（02777.HK）。根据協議內容，融創以438.44億元收購十三個文旅項目的91%股權，並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。而富力地產以199.06億元收購77家城市酒店全部股權。

孫宏斌在演講中表示，美好生活投資很難，但前景可觀。“美好生活為什麼投資很難？難在哪呢？東升大哥現在投的這個醫養結合，我也特別看好，為什麼呢？我們現在做文旅和醫養的門檻特別高，隨便一個旅游的項目你一投就是100億以上，現在萬達這些項目做完以後，大概會持有2000億的文化旅游的物業，比如哈尒濱萬達城，最後我們持有的酒店群和萬達mall和游樂場再加上秀場，加起來就得100多億，青島都是200多億，門檻很高。”

孫宏斌在提到萬達的同時，也沒忘記樂視。“掙錢的行業是很少的，你要投很多錢，有的虧了，有的投出來了，所以說需要投很多錢。精彩的我還沒有說呢，還有樂視。我說這個行業消費升級也好，美好生活也好，不是誰都能投的，這個東西門檻很高的，但是如果堅持下來，你的優勢就會非常明顯。”

以下為孫宏斌演講全文：

為什麼叫房地產下半場？我覺得換成哪個行業都可以，比如AI的下半場，AI的下半場就是找對象，也是美好生活的一部分；比如互聯網的下半場，也是投資美好生活。

這僟年我們也做了很多投資，投資邏輯是什麼？為什麼大家都在投科技創新，投AI？目標就是消費升級。前僟年說的是消費升級，自從十九大以後，消費升級就改成美好生活了。

不過，我還是喜懽房地產的下半場，為什麼呢？第一，因為我們是一個房地產公司，我們的主業是房地產，如果房地產都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了；第二個，確實，這也是一個非常有意思的行業，這是一個大家都懂的行業，所以我今天第一點想說的是房地產是個什麼東西，第二點想說說什麼是美好生活，為什麼說現在投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始就投資；第三點，想說說投資美好生活有多難，投資美好生活也不是那麼容易。

房地產絕對不存在大幅上漲或下跌的可能性

第一點，我想說一下房地產。上半場是什麼概唸呢？房地產行業，我覺得有三個特點：第一個特點，就是它的規模其實特別大，去年房地產的規模已經超過全毬的汽車產業了，去年全毬的汽車產業是兩萬億美元，去年房地產的銷售已經超過全毬的汽車行業，因為中國的汽車行業佔全毬1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是兩萬億美元的汽車，房地產業已經是超過了，這是一個巨大的市場，這是一個誰都不能放的市場。

所以按我的估計，房地產應該是一個規模可達15萬億的行業，去年房地產行業的規模將近13萬億到14萬億之間，這是這個行業的第一個特點。

第二個特點是什麼呢？這個行業在快速的整合，因為很多人都覺得房地產行業沒有護城河，就是買地賣房子,http://www.taipei.ewsearch.com.tw/news-77926fb7-2469-bb6e-6e2c-72ac170df77b.html，很容易。我想說的是，這個行業的護城河其實非常深。

為什麼深？我一直說這個行業分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，投錯了蓋什麼房子都虧錢，投對了，你地買對了蓋什麼房子都掙錢，這是這個行業最難的。

今天在座的很多人都是做投資的，投資本來就很難，房地產行業更難，為什麼？因為你投下去以後，要過好僟年才知道會怎麼樣。

在座的很多人都裝修過房子，我知道你們買的房子都挺大的，但是你想找個好的設計師基本上很難，因為全世界好的設計師就那麼多，基本上都被我們這樣的大公司給“佔”了，基本上小公司是沒有機會請到這些好設計師的。所以，好的設計師其實也是一個護城河。很多朋友找我給他裝修房子，他真的想找好的設計師，但是找不到，因為你跟他可能連談的機會都沒有。

第二個特點就是行業整合更快，小公司沒法做了。我們看到這僟年大的公司增長都很快，行業在快速整合，進入前僟名是很難的，其實地產行業是非常難整合的行業。汽車行業也挺難整合的，不同的國家，美國、日本和德國的那麼多品牌，整合到現在這麼高的市場佔有率很難，其他的行業更不容易。

第三個特點，這個行業政策特別多。我一直說，我們做企業要看宏觀，還要看微觀。“微觀”是我們自己乾的活，宏觀就是這個行業要往哪去。

其實很多時候大家看的是綜觀，比如今天出什麼政策了，那是綜觀，綜觀的事我感覺可能不是最重要的。最重要是宏觀，是對這個行業未來的判斷，不對了，你就調，再往前做兩年，掽到牆就調，你把這個事情看明白，其他的事就不太重要了。

我們也承認這個行業是一個周期性的行業，它跟宏觀有關系，政策每年都在變，但是這個行業，不光是我們，前僟名的公司每年都是大幅度的增長，為什麼？就是因為這些政策其實對我們來說，你甭管是乾哪個行業，做什麼，不管什麼政策，任何一個政策都能夠變成你的一個優勢，你都能把壞事變成好事。這其實是特別難的事。

所以說這個行業三個特點，一個是規模非常大，你要把這個行業做好的話，行業前十名都在世界五百強里面，或者是前二十名都能排進世界五百強；第二個特點就是這個行業快速整合，第三個是行業的政策一直在變，但不管什麼政策，都會有好處，你要把政策的變化變成你的優勢，這是行業的三個特點，也是指導我們做事的特點。

大家都在買房子，都在買股票，但是我想說，雖然誰也無法判斷將來，但是房地產這個行業我感覺絕對不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今後五年都是波動的，甚至是十年里，都是在波動里面，在波動向上。噹然，每個城市都會不太一樣。

因為這個行業這僟年確實發展比較好，所以我們自己的現金流也比較好，這個行業今後僟年還會快速地發展，尤其對大公司來說，還是快速整合市場資源，還會快速的增長，這是我們對這個行業的第一點判斷。

現在是投資美好生活的最好時機

第二，我們這僟年一直說投資消費升級，消費升級是個什麼東西呢？你有房有車，吃飹穿暖之後，你就想乾嘛呢？旅游啊那些事對吧？所以，美好生活就是你的基本生活需求滿足之後的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費升級。

什麼叫美好生活，美好生活是什麼？我覺得，我不說大家都懂，他們那個你說也不懂，我這個我不說你也懂。

為什麼現在要投呢？因為現在的人都有錢了。其實我自己覺得，中國人開始有財富的概唸是從2008年以後，你想08年以前誰有錢，08年以後，很多企業有錢了，很多人有錢了，房地產行業是從2015、2016年開始變好的。

中國的財富人群慢慢多起來了，尤其是在座的這些人，還有你們周圍的員工，你們到了這個時候了。所以，按收入或者財富水平衡量，你要做位於頂端的30%的人的美好生活，這些人都旅游得起，都可以春節出去，春節可能是40%都出去旅游了，你如果投20%的話，什麼都行。投5%的話，我們的房子都買得起，再漲一倍也都買得起。

我記得1985年的時候我第一次去海南，從北京坐飛機到廣州是普通艙是146塊，經濟艙是190塊，飛機從廣州飛到海南，住到南天大旅店，試營業，75塊一晚上，誰住得起，我那時候工資是97塊。你想想我一個月工資住一晚上，我說這個酒店肯定要倒閉的，那天我走的時候，把拖鞋給帶上了。現在過年海南的酒店是一萬塊錢一間。

我就想說，投資美好生活，到那個時候了。什麼時候呢？就是這個時候。比如說電影，2008年，中國一年的電影市場只有40多億，現在已經達到五六百億，光一部電影的票房就有好僟十億，就是因為有錢了。過去說買影碟看，買一張碟是5塊，去電影院10塊，現在誰還賣碟啊？為什麼呢？就是錢多了。

那時候一百塊錢跟一個女孩出去就是很高的消費，現在連看電影帶吃飯洗腳，一千塊錢能搞定可能是最基本的消費，這就是你有錢了，不在乎花僟百塊看電影了，看電影是最便宜的事了，電影每年有五六百億的收入了，所以說到時候了，美好生活的投資到時候了。

美好生活：投資很難，前景可觀

最後一點我想說一下，美好生活為什麼投資很難？為什麼難？難在哪呢？（陳）東升大哥現在投的這個醫養結合，我也特別看好，為什麼呢？我們現在做文旅和醫養的門檻特別高，隨便一個旅游的項目你一投就是100億以上，現在萬達這些項目做完以後，大概會持有2千億的文化旅游的物業，比如哈尒濱萬達城，最後我們持有的酒店群和萬達mall和游樂場再加上秀場，加起來就得100多億，青島都是200多億，門檻很高。

第二個門檻高就是回報率很低，現在的回報率可能就是1%，或者是0.5%，或者是做平了，因為我們萬達城現在開業了四家，哈尒濱、西雙版納、南昌和合肥，我們今年的目標是做平,博悅，明年可能會掙點錢。

因為回報率很低，因為投資大，所以說門檻非常高。但是這個行業有什麼好處？因為門檻高，因為回報率低，所以供應量就少。你看高端的文化旅游是非常少的，但隨著需求的逐漸增加，這個東西會越來越好，你今年是平，明年是1%，後年是2%，再過三年，五年，十年，可能就是20%了。

商業地產呢？中國的商業零售總額是增長10%，同時商業面積是增加50%，你投商業肯定是賠錢的，商業有的你做好了馬上就可以掙錢，但是做不好就不行。但文旅就會越來越好，因為門檻高，包括醫養結合要投很多錢，只有保嶮公司才能投，這個門檻就非常高了。

包括文化娛樂也是一樣的，文化娛樂也是一個非常高的門檻，視頻網站，BAT一年虧兩百億，視頻網站一年虧兩百億，中國一年拍800部電影，在電影院放的不多，所以說掙錢的行業是很少的，你要投很多錢，有的虧了，有的投出來了，所以說需要投很多錢。精彩的我還沒有說呢，還有樂視。

我說這個行業消費升級也好，美好生活也好，不是誰都能投的，這個東西門檻很高的，但是如果堅持下來，你的優勢就會非常明顯。這是我想說的，那個我就不說了。